Социальная ипотека для москвичей
О некоторых способах, предлагаемых Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы для увеличения доступности ипотечных кредитов для москвичей.
Для многих россиян и жителей стран СНГ Москва является привлекательным городом не только для проживания, но и для инвестиций в недвижимость, поскольку спрос на жилье в столице есть всегда.
Поэтому, несмотря на большие объемы строительства жилья в Москве (около 4,5 млн. кв. м в год), платежеспособный спрос на жилье таков, что в настоящее время средние рыночные цены на квартиры в Москве приблизились к 1900 долл. за 1 кв. м.
Однако большинство коренных жителей столицы лишено шансов на улучшение жилищных условий, как путем единовременной покупки квартиры, так и получения ипотечного кредита на приобретение жилья.
Чтобы банк принял положительное решение по выдаче кредита на покупку недорогой двухкомнатной квартиры, доход семьи заемщика должен быть не ниже 1300-1500 долл. в месяц. В то время как доходы среднестатистических московских семей при сегодняшних рыночных ценах на квартиры и условиях кредитования, как минимум, в два раза ниже уровня доходов, необходимого для получения кредита на покупку стандартной (дешевой) квартиры в Москве.
Одним из способов увеличения доступности ипотечных кредитов для москвичей является радикальное снижение финансовой нагрузки на заемщиков.
Решить данную задачу возможно тремя основными способами:
Правительством Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы разработаны две основные схемы социальной ипотеки для москвичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Первая схема - покупка жилья у города, строящегося по городскому заказу, по себестоимости строительства с оплатой части стоимости квартиры за счет кредитных средств. Вторая схема - приобретение жилья на рынке, но с использованием бюджетной субсидии и ипотечного кредита. В обоих случаях кредиты выдаются на условиях банков, то есть по рыночным ставкам - от 10,5% годовых. Но благодаря адресной поддержке граждан мы существенно снижаем первоначальный и ежемесячные платежи заемщика.
В результате, не подрывая рыночных условий ипотечного кредитования, город обеспечивает косвенное дотирование процентной ставки, что в пересчете составляет не более 4-7% годовых в валюте (см. таблица). При этом в целом доступность ипотечного кредита для граждан увеличивается в 2 и более раза.
Есть еще один вариант снижения ежемесячных платежей заемщика - прямое дотирование процентной ставки. Полагаем, что прямое дотирование процентной ставки неэффективно и рискованно, как для кредиторов, так для города и гражданина:
Учитывая все это, сегодня гораздо эффективнее косвенное дотирование ставки за счет реализации предлагаемых Департаментом ипотечных схем.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2005 года N 382-ПП "Об итогах выполнения городских жилищных программ в 2004 году и о городских жилищных программах на 2005 год" в 2005 году для отработки механизма социальной ипотеки будет построено и реализовано гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, до 50 тыс. кв. м жилья (первая схема).
В соответствии с постановлением Московской городской Думой от 18 октября 2000 года N 110 "О порядке определения размера безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам в городе Москве на строительство или приобретение жилища" и постановлением Правительства Москвы от 9 октября 2001 года N 896-ПП "О предоставлении жителям г. Москвы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидий на строительство или приобретение жилища" ежегодно из бюджета города Москвы на цели предоставления безвозмездных субсидий выделяется 1120 млн. рублей. Планируется, что по мере отработки с московскими банками механизма субсидирования первоначального взноса при ипотечном кредитовании до 60% ежегодного объема субсидий будет направляться на реализацию данной схемы социальной ипотеки (вторая схема).
Кроме того, Правительство Москвы создает и реализует иные условия для увеличения доступности ипотечных кредитов и для иных категорий москвичей (неочередников).
Во исполнение Закона города Москвы от 31.03.1999 года N 11 "Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве" в 2000 году создан Коммерческий Банк "Московское ипотечное агентство" (ОАО) при 100% участии города, создана система привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов, разработаны стандарты ипотечного кредитования и переуступки кредитов банками, отработан механизм предоставления государственных гарантий городом Москвой по облигациям КБ "МИА", повышающий их надежность и привлекательность для частных и институциональных инвесторов и обеспечивающий направление долгосрочных средств в сферу жилищного ипотечного кредитования.
В 2004 году КБ "МИА", по решению Совета директоров КБ "МИА", возглавляемого Вице-мэром Москвы В.П. Шанцевым, была создана служба розничного ипотечного кредитования для реализации ипотечных кредитов физическим лицам.
Для поддержки москвичей КБ "МИА" увеличен срок кредитования с 10 до 30 лет, снижены первоначальный взнос за квартиру с 30 до 10 процентов от ее стоимости и базовая процентная ставка - с 15 до 13% годовых в рублях.
Для сравнения процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам активно кредитующих банков в Москве составляют 15-18% годовых в рублях, сроки кредитования 10-20 лет.
Еще одним резервом для снижения банковских рисков, ставок по кредитам, создания дополнительных условий для развития в городе Москве ипотечного жилищного кредитования является маневренный жилищный фонда города.
В настоящее время с рядом московских банков Правительством Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы заключены соглашения, предоставляющие банкам право выселять неплатежеспособных заемщиков в маневренный фонд города при обращении взыскания на заложенное жилье. Использование маневренного фонда упрощает и ускоряет для банков процедуру обращения взыскания на предмет залога, снижает затраты банков по реализации этой процедуры, а заемщику обеспечивает возврат гораздо большей суммы средств по итогам реализации банком заложенного имущества.
Рассматриваются и иные источники снижения затрат для заемщиков-москвичей. В частности, существует возможность создания в городе системы страхования объектов залога, предусматривающей долевое соотношение ответственности Правительства Москвы и страховых организаций при возмещении залогодержателям ущерба, нанесенного объекту залога. Данная система позволяет в 2 и более раза снизить дополнительные расходы заемщиков по обязательному комплексному ипотечному страхованию, которые сегодня составляют от 10 тыс. долл. и выше.